碩士 ; 國立政治大學 ; 經營管理碩士學程(EMBA) ; 101932155 ; 102 ; 我國施行不動產逆向抵押貸款制度試辦方案之制度設計，係以社會福利為主軸。符合規定的年長屋主，將房屋抵押給政府，由政府按月撥貸，把不動產活化為終身按月領取的現金流，以房養老。102年度本制度推動的第一年無人申請，究其原因，關鍵因素在於制度定位宜兼具金融商品與社會福利性質；民眾希望將財產留給子孫的傳統文化觀念根深蒂固；申請資格僅限無法定繼承人門檻過高；房屋增值無重新結算機制；年長屋主更需安享長期貼心的照顧；由政府撥貸長期以往會有籌措財源的問題等。 經參考學者專家見解及已成功實施以房養老制度的美國做法，於兼顧(1)有效運用現有資源，(2)儘量減少政府財源籌措壓力，(3)儘快可付諸執行之三大策略思考原則下，本研究建議師法美國房屋價值轉換抵押貸款HECM模式，酌予修改我國現行方案，以立即解決前述問題。期盼以房養老，在宅老化的良好制度能有效執行。在前揭三大原則之下，建議參照我國已成功縝密運作之公益彩券發行制度機制，在主管機關下設置監理委員會擔任整合的平台，亦即在目前的主辦機關衛生福利部下，增設「逆向貸款監理委員會」任務編組，將與逆向抵押貸款制度有關的重點議題分拆為逆向貸款平台、老人服務平台、房屋維護平台、房屋處理平台等四大平台，貸款的部分回歸由銀行辦理、年長屋主的照護服務連結至長期照顧服務體系辦理、房屋維護由專業物業管理公司辦理、貸款終止後續房屋處理由專業資產管理公司辦理，在同一個介面上由「逆向貸款監理委員會」統籌建立機制，整合各大平台，使各方所擔憂的問題，得以有效溝通處理。 為實質照顧到有房屋但無現金的年長族群，有效整合運用現有資源，參考類似政策方案執行模式，將社會共同關心的以房養老，在宅老化所需配套的議題，整合至政府設置之監理委員會同一個平台上規範運作。好制度，加上易於推行，不動產逆向抵押貸款制度的價值和能量可望提升。 ; 致謝 I 摘要 II 目錄 III 表目錄 V 圖目錄 VI 第一章 緒論 1 第一節 研究背景 1 第二節 研究動機與目的 1 第二章 文獻探討 4 第一節 以銀行為主軸之逆向抵押貸款模式 4 第二節 以保險公司為主軸之售後租回年金屋模式 5 第三節 以社會福利機構為主軸之照護服務(贈與)模式-伊甸案例 7 第四節 以信託為主軸之照護服務(信託)模式 8 第五節 由政府指定銀行局監管之運用模式 9 第三章 研究方法 13 第一節 研究步驟與流程 13 第二節 區分不動產逆向抵押貸款制度中分屬貸款與社會福利部份 15 第四章 各國以房養老發展情形 18 第一節 已實施國家辦理情形 18 第二節 執行成效分析 23 第五章 我國以房養老發展現況與分析 24 第一節 我國試辦之不動產逆向抵押貸款制度現況 24 第二節 我國制度與美國制度比較分析 32 第三節 關鍵因素之探討 36 第四節 我國制度調整建議方案可行性分析 40 第六章 分析連結長期照顧社會福利方案之可行性 49 第一節 我國現行長期照顧服務體系 49 第二節 連結長期照顧社會福利方案辦理以房養老 54 第七章 結論與建議 56 參考文獻 60 附錄一 公益彩券架構及職掌 61 附錄二 金管會獎勵配合政策績優銀行 62 附錄三 國宅條例之申請資格、利率、額度、利息補貼 63